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地下空间使用权的设定和登记
时间: 2019-6-10 来源: 作者:

  近些年,各地出现了地铁、地下商场、地下停车场等多种形态的地下工程,特别是开发小区中结合地表建筑而建的地下工程,更是面广量大。目前,我国对国有土地地下空间使用权的含义、范围尚没有统一规定,对国有土地地下空间使用权及建(构)筑物所有权登记也没有相应的规范、规章。有些地方如浙江杭州、山东烟台、天津等对地下空间使用权的建设、管理、产权登记等进行了探索,为我们提供了一些值得借鉴的模式。

  《物权法》为设定土地地下使用权提供了法律依据。

  地下空间就是指地表以下或地层内部。其类型按建设结构划分,可分为单建式地下空间和结建式地下空间;按开发用途划分,可分为人防工程,属于公共利益设施的建筑物、构筑物和商业开发工程。

  《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权人的权利。”可见,地下空间使用权应等同于土地使用权,利用地下空间建设的建筑物、构筑物连同地下空间使用权(以下简称地下不动产)一起,能够且应该进行一体化的产权登记。

  对于结建地下空间,任何地表使用权,都应天然地随附着一定范围的地下空间使用权。如何明确土地使用权人享有的依附于土地地表使用权的地下空间范围,将地下空间利用权的标的限定为土地使用权人依法定或约定而合理使用的地下三维空间,并确认登记的主体、标准、程序及具体内容,依法保护地上权、地下权权利人的合法利益,是办理地下不动产登记必须解决的问题。根据《物权法》,对单独设立的一定深度的地下空间使用权设定及开发利用方案的确定,应和与其相关的一个或多个地表使用权、其他地下空间使用权建设现状和规划要求相结合。

  地下空间使用权的登记要件及程序应由相关的法律文件予以规定。

  地下空间建设用地使用权是指经依法批准建设的地下建(构)筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权,其中层高大于2.2米(含)的可以一并设立地下建(构)筑物的所有权。

  地下空间建设用地使用权登记要件。有8种,包括:不动产登记申请书;申请人身份证明;《规划条件》《建设用地规划许可证》等建设用地符合规划的有关证明文件;土地出让合同、划拨决定书、补办土地手续资料等土地权属来源材料;土地出让价款、相关税费等缴纳凭证;不动产权籍调查成果;询问事项记录;应当提交的其他必要材料。申请地下空间建设用地使用权及房屋所有权不动产首次登记的,还应提交《建设工程规划许可证》、房产测绘报告、建设工程竣工验收资料、土地验收资料等。

  地下空间建设用地使用权登记程序。地下空间使用权的首次、转移、变更登记和他项权利的设定等办理程序,和一般不动产登记一样,均应按照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,向不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构申请登记,经登记机构审核确认产权后,由登记机构颁发地下空间使用权的不动产权证书。地下空间使用权确认登记的程序一般为登记申请和受理、权属调查和不动产测绘、产权审查、登记公告、绘制权证、收费发证等程序。

  地下空间建设用地使用权首次登记审查要点。不动产登记机构对地下空间使用权申请人提供的资料进行审查,并提出审查意见。首次登记审查的要点应包括:不动产登记申请提供的权源资料、审批手续是否齐全,申请书和权源资料记载的主体是否一致,权源资料和申请的内容是否一致,土地出让或划拨手续是否有效、齐全;不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质是否准确,宗地图、界址坐标、面积计算方法及精度等是否符合要求;审查地下空间使用权界址坐标、上下高程和地下建(构)筑物拐角特征点坐标和上下高程是否准确、齐全、规范并和审批内容一致;实地查看地下空间使用权建造完成情况。

  地下空间使用权的权属调查和不动产测量应当按照有关规则进行。

  地下空间国有建设用地使用权以宗地为单位,可以分层设立、分层登记,并按水平投影坐标、竖向高程确定权属范围。结建式地表及地下空间应划为同一宗地;单建式地下空间地下部分在同一层面范围的应划为同一宗地,起止独立使用的地下空间的引道(±0.00以下部分)应当划入相应地下空间宗地。宗地权属界址按照地下空间水平垂直投影最大范围确定(包括外墙厚度,具体以施工图为准)。结建式地下空间,界址线表示宗地权属界址范围,虚线表示地下空间及建(构)筑物范围;单建式地下空间,界址线表示地下建设用地使用权宗地权属界址范围,虚线表示地下空间及建(构)筑物范围。

  地下空间建设项目竣工后,应在宗地内绘制地下空间分丘图和分层分户图。

  分丘图的绘制。对于结建式地下空间,地表、地下视为同一宗地,并据此绘制分丘图。地表建(构)筑物为实线,地下建(构)筑物为虚线。在地下空间建(构)筑物左下角最底层位置标注竖向高层。对于单建式地下空间,以地下宗地为基础,绘制分丘图,建(构)筑物以虚线表示,在建(构)筑物左下角位置标注竖向上下角高程。分丘图自然层数地表部分遵照《房产测量规范》进行编码,地下部分配合文字进行说明。

  分户图的绘制。对于结建式地下空间,以幢为基础,绘制分层分户平面图。一幢房屋的部分或整幢属于地下空间的,在分层分户图、登记簿及权利证书上注明“地下空间”。对于单建式地下空间,以幢为基础,绘制分层分户平面图。在分层分户图、登记簿及权利证书上注明“地下空间”。每一分层分户图都注明该幢房屋左下角平面坐标和该登记单元上层、下层高程。层次的编写为从上到下,-1、-2、-3......依次编写。

  经营性地下空间项目可以按照有关部门审批的最小基本单元进行分割登记;但是法律、法规规定或者出让合同约定地下空间不得分割转让的除外。属人防工程的,应当在图纸、登记簿及权利证书上注明“人防工程”;属兼顾人防要求的,应当在图纸、登记簿及权利证书上注明“兼顾人防”。

  国有土地地下使用权宗地代码编写。对结建地下空间使用权,在办理土地使用权登记时,应和地表宗地的地籍区、地籍子区、宗地的编号相同,在编写不动产登记单元代码时,以“GX”国有地下使用权区别于“GB”国有地表使用权。对单建的地下空间使用权,在办理土地使用权登记时,应和地表宗地的地籍区、地籍子区一致,跨越两个或多个地籍区、地籍子区时,应以为主的地籍区、地籍子区编号为准。地铁工程按站(场)划分宗地办理不动产登记。宗地号以地下宗地统一编写。

  对地下空间使用权地下建(构)筑物的不动产登记单元设定与代码编写。设定地下空间使用权地下建(构)筑物的不动产登记单元并进行代码编写,应按照《不动产单元设定与代码编制规则》进行操作。对结建地下空间使用权,地下空间和地表空间的建设使用实际上是一个不可分割的整体,对于一幢跨地表、地下的建筑来说,也是一个不可分割的整体。因此,对于幢的确定,必须确保每一幢楼设计功能和物理状态上的完整性,避免因为地表、地下使用权的分别设定而对一幢楼进行立体切块分割。对于幢号,宜把地表空间和地下空间作为一整丘,按规则编写。一幢建筑,地表部分编为地表使用权,地下部分编为地下使用权。

  幢号的编写规则:按照《房产测量规范》要求,以丘(宗地)为单位,自进大门起,遵循从左到右,从前到后,自地表向地下按S形顺序编写幢号。

  幢及地表、地下部分的确定原则:半地下室地上部分大于等于1.50米的,视为地表建筑;单体建筑,无论高度如何,均为一幢;地面以上有裙楼、架空层、计为地面建筑面积的地下室相连接的建筑为一幢;地面以上相互独立,但地表以下由商业办公等用途的地下室连通的建筑为一幢;若地上建筑和其地下延伸部分结构、功能上和地面建筑为一体(如非机动车车库或独立储藏室),则地上建筑、本建筑地下延伸部分及和地下延伸部分结构相连、功能相同部分合并为一幢,剩余地下(含半地下室地上部分小于1.5米)部分为一幢。若地上建筑和其地下延伸部分在结构、功能上出现明显差异,地下延伸部分和地下其他部分结构、功能相同或相近,则地上建筑为一幢,地下(含半地下室地上部分小于1.5米)部分整体为一幢。

  对单建的空间使用权,在办理土地使用权登记时,应和地表宗地的地籍区、地籍子区一致,跨越两个或多个地籍区、地籍子区时,应以为主的地籍区、地籍子区编号为准。地铁工程按站(场)划分宗地办理不动产登记。宗地号以地下宗地统一编写。设定单建的空间使用权时,应把设定的地下空间使用权情况,告知地表使用权人。地下空间使用权的建(构)筑物每一登记单元的设定遵循“可以独立使用,功能完整,权属界线封闭”的原则确定。建(构)筑物层、间、套的代码编写严格遵循《不动产单元设定与代码编制规则》确定的次序和内容进行。

  地下空间使用权可以分层设定。要确保分层设定的地下空间使用权利益不致互相损害,准确描述地下空使用权的空间状态,需要一系列和地表不动产状态数据更多的内容。因应智慧城市、地下空间使用权登记及管理需要,我们应该对登记标的不动产,不仅描绘其平面状况,还应有数据支撑描绘立体状况,与时俱进,立体、完整地反映不动产的自然状况和权利价值。我们可以在与地表同一参照系下测定地下空间的平面及高程数据,在每一登记单元附图中同时载明该幢房屋左下角平面坐标和该单元上层、下层位置高程。

  地下空间使用权的补办及土地出让金的确定应当根据实际情况分别进行。

  地下空间使用权的土地出让金,应该把地表和地下作为一个整体,作为土地招拍挂设定内容的一部分,由竞买人竞买确定。对于之前土地出让合同未包含地下空间使用权的,由地表使用权人补办地下空间使用权出让手续。

  地下空间使用权需要补办出让手续的,补办申请人应当提供测绘成果(房产、宗地)、土地权属来源证明(原土地出让合同或者划拨供地文件等)、符合规划的文件[方案设计(扩初)批准文件、建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书]、用地复核验收合格证明等资料申请补办。地下空间使用权连同建(构)筑物的产权登记申请,应该在有关手续补办完成且完纳税费后进行。
作者单位:江苏省徐州市不动产登记交易服务中心

 

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